قال بيت التمويل الكويتي أن حالة الهدوء مازالت تسيطر على السوق العقاري، حيث شهدت التداولات العقارية انخفاضاً ملحوظاً خلال الربع الثالث من عام 2012 الذي تزامن مع موسم السفر وحلول شهر رمضان المبارك وإجازة عيد الفطر.
وأضاف في تقرير متخصص أصدره أمس وتناول فيه أداء سوق العقار المحلي خلال الربع الثالث من العام الجاري ان الطلب استمر على العقارات السكنية والاستثمارية خلال الربع الثالث من العام الحالي مدفوعا بالزيادة السكانية المطردة، وزيادة حالات الانتظار المسجلة لدى مؤسسة الرعاية السكنية وندرة العرض وتزايد معدلات الدخول وارتفاع أجور العاملين في الدولة بنسبة تصل إلى 20 في المئة خلال العام المالي 2011/2012 لتصل إلى حوالي 4.1 مليارات دينار ولتشكل 24.1 في المئة من إجمالي الإنفاق العام في ظل السياسة الحكومية الحالية لتوسيع دائرة التشغيل، وهو ما يؤدي إلى تزايد القوة الشرائية للأفراد العاملين في القطاع الحكومي وزيادة مرتبات العاملين في الدولة وارتفاع متوسطات الدخول لتصل إلى 47.099 دولارا أمريكيا في عام 2011 بالمقارنة بنحو 38.441 دولارا أمريكي في عام 2009.
وتأتي هذه الزيادة في بند الأجور والمرتبات لتنعكس على زيادة الإنفاق الجاري والذي ارتفع بمعدل 10.5 في المئة خلال العام الحالي 2011/2012، بينما انخفض الإنفاق الرأسمالي بنسبة 2.3 في المئة بالمقارنة بالعام الماضي وفقاً لإحصاءات صادرة عن وزارة المالية، لينخفض حجم الإنفاق الرأسمالي من 1.84 مليار دينار إلى 1.8 مليار دينار على أساس سنوي على الرغم من أن الموازنة العامة للدولة قد حققت فائضا قدره 13.2 مليار دينار أي ما يعادل 29.7 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي.
ومن المعروف مدى أهمية الإنفاق الرأسمالي لدفع وتنشيط الحركة الإقتصادية في البلاد والتي تأثرت إلى حد بعيد بالتطورات السياسية وحل مجلس الأمة دستورياً وإلغاء انتخابات 2012 وإعادة برلمان 2009.
تخفيض تكاليف التمويل
وسعياً نحو تحفيز النمو في القطاعات غير النفطية وتخفيض تكاليف التمويل ودعم القطاع المالي وضمان تنافسية الدينار، فقد أعلن بنك الكويت المركزي في أكتوبر الماضي عن تخفيض جديد لسعر الخصم بمقدار 50 نقطة أساس من 2.5 في المئة إلى 2 في المئة وهي المرة الأولى التي يقوم فيها بنك الكويت المركزي منذ آخر تخفيض في فبراير 2010 وذلك مع تباطؤ معدلات التضخم لتصل إلى 2.8 في المئة على أساس سنوي في أغسطس2012، مع دعوة محافظ بنك الكويت المركزي لتخفيض الإنفاق الحالي حيث من المتوقع أن يؤدي تخفيض سعر الخصم إلى نمو الإقراض لدى البنوك المحلية وتعزيز نمو التمويل للقطاع العقاري والقروض الشخصية والمقسطة، حيث سجل الائتمان المحلي نمواً يصل إلى 4 في المئة على أساس سنوي مقارنة بمعدل نمو 1.8 في المئة خلال العام الماضي.
وقد انعكست تلك الأحداث والتطورات خلال الربع الثالث من العام الحالي على وتيرة التداول والسيولة في النشاط العقاري، فقد بلغت قيمة التداول خلال الربع الثالث من عام 2012 حوالي 591.8 مليون دينار مقابل نحو 538.8 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2011 ونحو 944 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2012، أي بارتفاع بلغت نسبته حوالي 10 في المئة عن الربع الثالث من العام الماضي 2011 وانخفاض بنحو 37 في المئة عن الربع الثاني من العام الحالي 2012. وبناء عليه، فقد انخفض معدل التداول اليومي من نحو 14.5 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2012 إلى نحو 11.8 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2012.
ويعود انخفاض النمو في إجمالي التداولات العقارية إلى الانخفاض في التداولات العقارية الخاصة والتي انخفضت بنسبة اقتربت من الثلث وكذلك الانخفاض الكبير في قيمة التداولات الاستثمارية والتي انخفضت بنسبة تصل إلى 47 في المئة في الربع الثالث من عام 2012 مقارنة بالربع الثاني من نفس العام.
أما مؤشرات أسعار السكن الخاص والإستثماري فقد شهدت انخفاضاً في التداول مقروناً بارتفاع طفيف في الأسعار وندرة المعروض مع زيادة إقبال المستثمرين على الإستثمار في النشاط العقاري الاستثماري لارتفاع عوائده الإيجارية من ناحية، وتنافسيته مع البدائل الأخرى مثل سوق الكويت للأوراق المالية والودائع الاستثمارية، فضلاً عن استقرار الإستثمار فيه وندرة المعروض منه حيث شهدت مؤشرات أسعار العقارات السكنية ارتفاعاً طفيفاً خلال الربع الثالث من عام 2012 بنسبة 4.6 في المئة لمتوسط محافظات الكويت، أيضا شهدت أسعار السكن الإستثماري ارتفاعا بلغت نسبته 2.8 في المئة على مستوى محافظات الكويت بالمقارنة بالربع الثاني من عام 2012 حيث بلغ متوسط سعر المتر المربع في الربع الثالث من العام الحالي ما قيمته 1.229 دينار بالمقارنة بمتوسط قدره 1.157 دينار في الربع السابق.
كما ارتفعت مؤشرات أسعار العقارات التجارية على مستوى محافظات الكويت بمتوسط عام قدره 2.9 في المئة حيث استقرت العقارات التجارية في محافظة العاصمة عند متوسط سعر قدره 5.095 دنانير بينما ارتفع متوسط السعر في باقي محافظات الكويت مقارنة بالربع الثاني حيث سجل متوسط سعر المتر في محافظة حولي 3.132 كذلك ارتفعت الأسعار في محافظة الفروانية لتصل إلى 1.749 دينار وفي محافظة الجهراء سجل متوسط سعر المتر 1.750 دينار، وارتفع السعر بمحافظة الأحمدي ليصل إلى 858. 2 دينار لمتوسط سعر المتر المربع بارتفاع ملموس قدره 7.7 في المئة و3.3 في المئة و1.7 في المئة و3.9 في المئة على الترتيب.
اتجاهات السوق
يستحوذ القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة بالعقارعلى حصة لا بأس بها بنسبة تزيد عن 10 في المئة من الناتج المحلى الإجمالي، وعلى مدى العقود الماضية أدى الإزدهار الإقتصادي إلى زيادة مستويات الدخول، مما نتج عنه تحسن في الطلب على الوحدات السكنية من الفلل، الذي تجاوز بكثير معدل العرض بسب عدم مقدرة الحكومة على تلبية الطلب على السكن والزيادة السريعة في النمو السكاني، ويعد العقار السكني أحد أهم أنواع العقارات الذي يغذي القطاع العقاري بأكمله حيث يتصدر قطاع العقار في الإقتصاد المحلي ويمثل حوالي نصف إجمالي النشاط العقاري، ويأتي في مقدمة الإهتمامات الحكومية حيث عملت الحكومة بتوفيره للمواطنين.
وقد وضعت المؤسسة العامة للرعاية السكنية خططاً طموحة للمشاريع ضمن الخطة الخمسية 2011 – 2014 والتي أقرت من خلال مجلس الأمة في وقت سابق، إلا أن مجلس الأمة لم يوافق على الخطة السنوية الجديدة، مما أدى إلى عدم اليقين في مدى القدرة على استكمال المشاريع المدرجة في الخطة لطرح بعض الشركات العملاقة في مختلف القطاعات الإقتصادية وضخ استثمارات جديدة في جسد الإقتصاد الكويتي، حيث أعلن الجهاز الفني لدراسة المشروعات التنموية والمبادرات عن طرح مجموعة من المشاريع والمبادرات خلال الربع الأخير من عام 2011 أهمها التوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع سكك الحديد بتكلفة 2.49 مليون دينار والتوقيع على عقد تقديم خدمات استشارية لمشروع تطوير جزيرة فيلكا بتكلفة 2.12 مليون دينار ولمدة 27 شهراً.
وطرح مشروع مستشفى الطب الطبيعي للإستثمار وفقاً القانون رقم «7» لسنة 2008 بسعة 500 سرير وبفترة استثمارية للمشروع تبلغ 25 عاما وطرح أولى المدن العمالية الواقعة جنوب الجهراء على امتداد الدائري السادس بمساحة «1.015 مليون متر مربع «بطاقة استيعابية تقدر بحوالي 20 ألف عامل.
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري سجلت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثالث من عام 2012 نحو 591.841 مليون دينار لتشهد انخفاض قيمته 352.467 مليون دينار ونسبته 37 في المئة مقارنة بانخفاض قيمته 217.521 مليون دينار ونسبته 18.7 في المئة في الربع الثاني من عام 2012 والبالغ قيمته 944.307 مليون دينار.
السكن الخاص
ارتفع الـوزن النسبي للصفقـات العقارية للسكن الخاص مقارنة بالربع الثالث- 2012 ليصل إلــى ما نسبته 58 في المئة من إجمالي التداولات العقارية البالغة 841. 951 مليون دينار، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 497. 345 مليون دينار في الربع الثالث من عام 2012، منخفضة عن الربع الثاني من عام 2012 بنسبة كبيرة بلغت 29 في المئة، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتسجل 464. 1 صفقة للربع الثالث من عام 2012 مقارنة بـ 2.293 صفقة في الربع الثاني من عام 2012، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث 2012 ليصل إلى 236 ألف دينار مقارنة بـنحو 212 أ لف دينار خلال الربع الثاني من عام 2012.
وقد سجل شهر يوليو أعلى معدل للتداول في الربع الثالث حيث استحوذ على ما نسبته 43.8 في المئة بقيمة 151.412 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة في هذا الربع والبالغة 497. 345 مليون دينار خلال الربع الثالث من عام 2012 في حين جاء شهر سبتمبر في المرتبة الثانية بنحو 108.936 مليون دينار وبحصة قدرها 31.5 في المئة. وجاء شهر أغسطس في المرتبة الأخيرة بين قيمة تداولات الربع الثالث بنحو 85.150 مليون دينار وبحصة قدرها 24.6 في المئة بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
العقارات الاستثمارية
انخفض معدل إجمالي التداولات الإستثمارية العقارية بشكل ملحوظ خلال الربع الثالث من عــام 2012 متراجعاً عن ما حققه في الربع الثاني من العام ليصل إلى 203.516 مليون دينار مقارنة بنحو 382.984 مليون دينار في الربع الثاني من عام 2012 محققة انخفاض في قيمة التداولات قدرها 179.468 مليون دينار، وقد جاء شهر يوليو في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثالث من عام 2012 مسجلاً ما قيمته 91.751 مليون دينار بحصة قدرها 45 في المئة من إجمالي قيمة التداولات الإستثمارية.
وجاء شهـر سبتمبر في المرتبة الثانية لتداوات الربع الثالث بحصة قدرها 37 في المئة مسجلاً تداولا قيمته 75.809 مليون دينار بينما جاء شهر أغسطس في المرتبة الثالثة للتداولات بحصة بلغت نحو 18 في المئة مسجلا تداولا قيمته 35.955 مليون دينار، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثالث من عام 2012 ما قيمته 586.501 ألف دينار مقارنة بنحو 808 ألف دينار للربع الثاني من عام 2012.
العقارات التجارية
سجلت إجمالي تداولات العقارات التجارية انخفاضاً واضحاً خلال الربع الثالث من عام 2012، تأثراً بحالة الركود التي تعاني منها الأسواق وانخفاض الطلب على العقارات التجارية وخصوصاً معدلات إشغال قطاع المكاتب في منطقة العاصمة تأثراً بتداعيات الأزمة المالية العالمية، وقد انخفضت قيمة التداولات التجارية بنسبة بلغت 45 في المئة مسجلة ما قيمته 37.043 مليون دينار مقارنة بقيمة التداولات في الربع الثاني من عام 2012 والبالغة 67.244 مليون دينار وهو ما أدى إلى انخفاض نصيب صفقات العقارات التجارية من إجمالي قيمة التداولات ليصل إلى 6 في المئة، لصالح الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي وصل نصيبها إلى 58 في المئة والصفقات الاستثمارية البالغة 35 في المئة.
