اقتصاد

قالت شركة كابيتال ستانداردز ان عام 2012 كان بلا شك عام تحول بالنسبة لقطاع العقار الذي سجل ارباحا ايجابية بعد 3 سنوات من الخسائر المتتالية وذلك بفضل تحسن السيناريوهات الاقتصادية العالمية والسياسات الحكومية المواتية على ان القطاع يواجه زيادة في العرض في الشريحة التجارية، وعلى النقيض يواجه نقصا حادا في المعروض بالنسبة للشريحتين الاستثمارية والاسكانية.
وأضافت - بحسب الوطن - أن قطاع العقار سيستمد الدعم من اعلان الهيئة العامة للاستثمار الخاص بنيتها استثمار مليار دينار في قطاع العقارات التجارية في البلاد فيما تعتقد الشركة ان استثمارات الهيئة ستتمخض عن تحسينات في اداء شريحة العقار التجاري.
وأضافت أن هذا التوجه الايجابي قد يستمر خلال السنوات المقبلة فيما تبقى شريحة العقارات السكنية الاكثر مساهمة في قيمة عمليات التداول العقارية وذلك نظرا لنقص المعروض عن الطلب الهائل الذي يقابله متوقعة ان تؤدي زيادة حدود الاقراض والتسهيلات الائتمانية الى المزيد من دعم القطاع.
وتوقعت الشركة ان يتحسن اداء القطاع العقاري بوجه عام في المسقبل القريب في الوقت الذي يتم فيه تنفيذ مشروعات خطة التنمية في البلاد منوهة الى ان سوق العقار قد شهد طفرة مذهلة خلال فترة ما قبل الازمة، وكان ذلك بصورة رئيسية ناتجا عن شريحة العقار التجاري.
وقد شهد السوق عددا من النشاطات والمشروعات الانشائية الجديدة تعززت بفضل امال بتحسن كبير في الاقتصاد الكويتي، على ان هذا التفاؤل قد تضرر بشدة بسبب الازمة المالية العالمية.
ومع ان القطاع شهد انتعاشا في الفترة التي تلت الازمة، الا ان الثقة في القطاع العقاري بوجه عام يجب ان تستعيد مستوياتها التي كانت سائدة قبل الازمة مضيفة ان نظرتها المستقبلية للقطاع العقاري الكويت تبقى ايجابية، وعلى وجه الخصوص بالنسبة لشريحتي الاسكاني والاستثماري.
وقالت ان التحسن في اداء شريحة العقار التجاري يعتمد بصورة اكبر على انتعاش الاقتصاد الكويتي ككل، ولا شك ان المضي قدما في تنفيذ مشروعات خطة التنمية سيكون امراً بالغ الاهمية لتعزيز النمو في المستقبل.
وذكرت كابيتال ستانداردز ان معظم الكويتيين يفضلون السكن في وحدات سكنية مستقلة والتي تكون واقعة في المناطق ذات الكثافة السكانية المتدنية، في حين يقيم الوافدون في الشقق السكنية التي يتم بناؤها لاغراض استثمارية.
ويعتبر الطلب على هذه الشقق عاليا بصورة كبيرة، وهو ما يمكن استنتاجه من مراجعة معدلات الاشغال المرتفعة في هذه العقارات على نحو تبدو منه معدلات الشواغر لم تتجاوز فيه 5 في المئة طيلة السنوات الخمس الماضية، اما معدل العائد من هذه الشقق فيتراوح بين 7 في المئة و9 في المئة.
وقالت كابيتال ستانداردز ان اجمالي العمليات الخاصة بسوق العقار في عام 2012 بلغت 3.36 مليارات دينار بزيادة نسبتها 15.61 في المئة مقارنة بعام 2011 ويأتي هذا التحسن الى زيادة النشاط الذي شهدته شريحة العقار السكني والتي بلغت في المئة 18.78، ويمكن ان تكون هذه الزيادة وليدة السياسات الحكومية التي تتبنى دعم المواطنين والى السياسات الاقراضية المخففة من قبل البنوك، فضلا عن النمو السكاني وارتفاع متوسط دخل الفرد.
واستحوذ العقار السكني عام 2012 على نسبة 56 في المئة من سوق العقار في الكويت حيث بلغت قيمة العمليات المنفذة على العقارات السكنية 1.85 مليار دينار مسجلة ارتفاعا بنسبة 18.78 في المئة بفضل زيادة نسبتها 33 في المئة في اجمالي عدد العمليات الذي بلغ 7883 عملية، وقد بلغ متوسط قيمة العمليات 224 الف دينار للعملية الواحدة لهذه الشريحة في عام 2012.
تقول الشركة ان شريحة الاستثمار العقاري ساهمت بنحو 1596 عملية وبزيادة نسبتها 6.97 في المئة، وبلغت قيمتها 1.19 مليار دينار في عام 2012 مقارنة مع 1.07 مليار دينار في 2011. وبلغ متوسط قيمة العملية الواحدة 719 الف دينار. وتعكس الزيادة في عدد عمليات هذه الشريحة الطبيعة المتكررة للايرادات فضلا عن معدلات الاشغال المرتفعة، وكانت هذه الشريحة افضل البدائل لمطوري العقار التجاري لاسيما بعد تباطؤ عمليات الانتعاش في اعقاب الازمة المالية. ولا شك ان سوق هذه الشريحة التجارية يتحرك بقوة استنادا الى زيادة عدد المقيمين من الوافدين.
من ناحية اخرى قالت كابيتال ستاندردز ان مساهمة العقار التجاري كانت هي الادنى مقارنة مع الشريحتين الاخريين، ففي عام 2012 بلغت قيمة الصفقات العقارية التجارية 267 مليون دينار مقارنة مع 238 مليون دينار في عام 2011، في حين بلغ عدد العمليات 76 عملية مقارنة مع 82 عملية في 2011. وبرغم تراجع عدد الصفقات في 2012، الا ان متوسط قيمة العملية ارتفع الى 3.1 ملايين دينار في العام المذكور مقارنة مع 2.81 مليون دينار في عام 2011.
النشاطات الاقتصادية وتحقيق تقدم على صعيد تنفيذ خطة التنمية حيث ان الحكومة معنية بتقليص اعتمادها على القطاع النفطي وتبذل جهودا لتنويع الموارد الاقتصادية.على ان غالبية المشروعات التي تضمنتها الخطة اما انها تاخرت او جمدت بسبب التاخر في الحصول على الموافقات اللازمة من مجلس الامة. تقلبات اسعار النفط: اي تحرك مهم لاسعار النفط سيكون له تاثير مباشر في اداء القطاع المالي ككل، كما ان ذلك يحد من قدرة الحكومة على الانفاق على المشاريع الراسمالية.
غياب الاستقرارالسياسي:ظل الوضع السياسي يفتقر الى الاستقرار طيلة السنوات القليلة الماضية، ويؤدي غياب الاستقرار السياسي الى الافتقار الى الرؤية بعيدة الاجل ومشاكل في التطبيق.
اسعار الفائدة: اي تغيير في اسعار الفائدة قد تكون له اثار على الشركات العقارية كما على الافراد في ان معا.ان تخفيض اسعار الفائدة يزيد السيولة في الاسواق وتسهيل فرص الحصول على القروض المصرفية سواء بالنسبة للافراد او الشركات، وبالتالي يزيد من احجام التداول والطلب على العقار التجاري ايضا.
التركيبة الديمغرافية: سجلت الكويت نموا قويا في تعداد السكان خلال العقود القليلة الماضية، فضلا عن التدفق المستمر للوافدين. وقد ادت زيادة تعداد الوافدين الى تعزيز الطلب على شريحة العقار الاستثماري واستئجار الشقق السكنية.
دخل الفرد: شهدت الكويت زيادة كبيرة في متوسط دخل الفرد، وبلغ نموه خلال العقد الماضي اكثر من في المئة 10، ومع ارتفاع الدخل تتزايد مطالب المواطنين للحصول على مساكن افضل واكبر.
الاقراض المصرفي للقطاع العقاري:طبقا لاحصائيات بنك الكويت المركزي، فقد بلغت التسهيلات المصرفية الممنوحة لقطاع العقار 7.21 مليارات دولار كما في 31 مارس 2013، مقارنة مع 6.82 مليارات دولار في 31 مارس 2012، وهو ما يعني زيادة بنسبة 5.6 في المئة. كما بلغت نسبة القروض الممنوحة لقطاع العقار 26.3 في المئة من اجمالي محفظة القروض لدى النظام المصرفي.ان ارتفاع مبالغ التسهيلات الممنوحة لقطاع العقار تدلل على عملية استعادة الثقة في صناعة العقار.
التشريعات الحكومية: للتشريعات الحكومية اثار خطيرة على الاداء الكلي لقطاع العقار، فمنذ الازمة المالية العالية فرضت الحكومة قيودا كثيرة على شركات العقار للحيلولة دون المضاربة في اسواق العقار، ويحظر القانونان الجديدان رقم 8 ورقم 9 على الشركات امتلاك الاراضي في المناطق السكنية حيث ادى ذلك في السابق الى ارتفاع اسعار العقارات، على ان استثناء من هذا القانون قد منح للبنوك الاسلامية.
ومن ناحية اخرى فقد رفعت الحكومة أخيرا الحد الاقصى للقرض الاسكاني للمراة من 45 الف دينار الى 70 الف دينار فيما زيدت المبالغ المخصصة لتجديد العقار من 30 الف دينار الى 35 الف دينار، واصدرت الحكومة تعليمات الى بنك التسليف والادخار للالتزام بالتشريع الجديد.