أوضح تقرير اقتصادي عقاري متخصص لـ”بيتك” أن عام 2020 كان لا مثيلا له في سوق العقار المحلي متأثراً بالتغيرات الكبيرة غير المسبوقة التي أحدثتها جائحة كوفيد 19 في أنحاء الاقتصاد الكويتي. إلا أن القليل منها كان أعمق تأثيراً مقارنة بالتغيرات التي شهدها سوق العقار المحلي. حيث لم يطل التغير فقط معركة السيطرة على انتشار الفيروس، بل امتدت إلى إحداث تغييرات في تفضيلات البعض ومكان وكيفية الإقامة والسكن، فالشاليهات والمزارع على سبيل المثال التي كانت تأتي في ذيل قائمة التداولات شهدت طلباً ملحوظاً على مناطق عدة منها مناطق الخيران وصباح الأحمد البحرية وأضحت هذه الفئة من العقارات من الأماكن المرغوبة، وتزايدت أسعارها مدفوعة بسعي المشترين إلى البحث عن مساحات أكبر وأماكن أكثر ترفيهاً لمن أرهقه الإغلاق وعدم القدرة على السفر ورغبة العديد من المستثمرين في الاستثمار في الأنشطة الترفيهية في ظل تزايد الإقبال على التأجير في المناطق الساحلية.
كما أن أسواق التأجير والمكاتب تحديداً التي كانت مرتفعة الأسعار ونادرة المعروض في أماكن متميزة، أصبح المعروض منها أكبر في ظل خروج العديد من المقيمين والعاملين نتيجة الأزمة المالية الناجمة من كوفيد 19، وعدم تدفق عاملين جدد، كما أن توقف ذلك التدفق قد أصاب الطلب على العقارات الاستثمارية والمساكن والشقق في هذا القطاع، وقد تمثلت مظاهر الأزمة فيما يلي:
1- تحول في دورة البيع للربع الثالث عن الثاني: فقد أرسلت أوامر الإغلاق صدمة في سوق العقار المحلي في الربع الثاني الذي يعد موسم الذروة، وانخفضت فيه المبيعات بشكل كبير جداّ، إلا أنه مع تخفيف قيود التباعد الاجتماعي في الربع الثالث عاد سوق العقار المحلي إلى الحياة مسجلاً 739 مليون دينار. بالتالي أصبح ثاني أعلى الأرباع خلال 2020 بعد أن احتل المرتبة الأخيرة في معظم السنوات السابقة، نتيجة وجود نشاط قياسي في الفترة من يوليو إلى سبتمبر، واستعادة بعض مظاهر الطلب المكبوت إلى حد كبير مع حلول شهر سبتمبر، حيث تضاعفت التداولات خلال الربع الثالث تقريباً إلى نحو 6 مرات حجمها لمختلف القطاعات العقارية في الربع الثاني، وإن كانت مستويات وحجم التداولات لم يصل إلى الربع الثالث من العام الماضي في بعض القطاعات.
2- هدوء أسواق الإيجارات في بعض الأماكن: بعد سنوات من الزيادة المضطردة ، انخفض الإيجار في المناطق التجارية، خاصة في مواقع معينة في بعض المحافظات منها العاصمة وحولي والفروانية، ذات الكثافة العالية، وكان أساس هذا التحول زيادة في معروض المكاتب والإيجارات الجديدة، في الوقت الذي انخفض فيه الطلب على هذه النوعية من العقارات، إلا أن ضعف الإقبال على البناء الجديد وتوقف بعض المشاريع قد حد من زيادة المعروض بشكل ما، ويأتي ذلك في وقت يتعرض فيه العديد من المستأجرين لضغوط مالية شديدة. كما أن عدداً من أصحاب الوظائف الدنيا قد عانوا من فقدان تلك الوظائف خلال فترة الإغلاق للحد من انتشار فيروس كوفيد 19، وبالتالي تراجع الطلب على المكاتب الإدارية بشكل لافت نتيجة التوقف، وبسبب التحول في العمل إلى الانترنت والعمل عن بعد، وإغلاق الحدود وتوقف الطيران وهو ما أبقى الافا من العاملين والمقيمين في الخارج لاسيما العاملين في بعض الأنشطة ومنها المشروعات الصغيرة والمتوسطة.
3- أثر التوقف على العقارات الاستثمارية والتجارية: أثر ذلك التوقف بشدة مع انخفاض الإيجارات وتوقع تعديل التركيبة السكانية وانخفاض عدد المقيمين ومن ثم تراجع الطلب على المكاتب وانخفاض معدلات البناء والاستثمار العقاري في هذا القطاع، وانعكس ذلك على حجم وقيمة التداولات العقارية الاستثمارية والتجارية منخفضة بنسبة 52 % و54 % على التوالي خلال الربع الثالث على أساس سنوي، وانخفض عدد تراخيص البناء التي صدرت خلال 2020 في العقار الاستثماري بنسبة 65 % وفي البناء التجاري بنسبة 61 % عن عام 2019.
4- استمرار الطلب على الشاليهات والمزارع: فقدت الحياة في المدن الكبيرة بعض بريقها مع تزايد مظاهر التباعد الاجتماعي وحظر التجول في شوارعها وإجراءات الإغلاق الكلي، وهو ما قيد الحياة بشكل غير مسبوق وأصاب النشاط والتواصل الاجتماعي بما يشبه الشلل ، ومع إمكانية العمل والدراسة بل والتسوق من المنزل عبر الإنترنت توقفت الحاجة إلى الخروج منه، وهو ما زاد من تآكل الارتباط الاجتماعي بالمسكن أو موقعه، ونزح العديد من الكويتيين إلى أماكن أبعد في الشاليهات والمناطق الزراعية، حيث تتوافر المساحات الخضراء والمناظر الطبيعية وهو ما ساهم في زيادة أسعار هذه الفئة من العقارات مع استمرار حجم التداولات عليها عند مستويات مرتفعة في الشريط الساحلي. وسجل متوسط سعر المتر في الشاليهات بنهاية الربع الثالث من 2020 زيادة بنسبة 5 % عن الربع الثاني وتصل إلى 8 % على أساس سنوي نتيجة زيادة الطلب عليه وقت الأزمة.
5- زيادة الطلب على العقارات السكنية والصناعي: مع تخفيض بنك الكويت المركزي لسعر الفائدة إلى حدود 1.5 %، والانخفاض الحاد في عوائد القنوات الاستثمارية البديلة، وإعفاء المدينيين من سداد ما عليهم من مستحقات لستة أشهر بدأت في أبريل 2020 وانتهت في أكتوبر من نفس العام، قد ساهم ذلك في زيادة الطلب على عقارات السكن الخاص حيث ارتفعت أسعارها في الربع الثالث بنسبة 8.2 % بعدما زادت بنسبة 5.8٪ في الربع الثاني على أساس سنوي، في حين يلاحظ زيادة متوسط السعر في الربع الثالث بنسبة 5.2 % على أساس ربع سنوي. وسجل متوسط السعر في العقار الصناعي زيادة سنوية نسبتها 2.4 % في نهاية الربع الثالث 2020 مقابل 5 % بنهاية الربع الثاني. كما ارتفع متوسط سعر المتر في العقار الحرفي بنسبة2.1 % على أساس سنوي، مع عودة المعروض من العقارات الصناعية في الربع الثالث متمثلاً في عدد التداولات بعدما لم تسجل أي نشاط في الربع الثاني بينما لم تصل لمستويات المعروض في الربع الثالث العام الماضي مع انخفاض عددها بنسبة 42 % على أساس سنوي.
6- انخفاض الطلب على شقق التأجير وتعديل التركيبة السكانية: تسبب فيروس كوفيد 19 في تعطيل تدفق المقيمين في ظل إنخفاض حركة الطيران، وتشير التقديرات إلى انخفاض عدد المقيمين وتراجع عدد الإقامات المصدرة ومغادرة الكثير ممن انتهت إقامتهم فعلياً وفق بعض التقارير المنشورة، ومع استمرار حالة الإغلاق فإن ذلك سيؤثر على قطاعات عقارية وخصوصاً الشقق الاستثمارية والفنادق والشقق الفندقية والأنشطة السياحية المختلفة. وتظهر المؤشرات تزايد انخفاض متوسط السعر في العقار الاستثماري إلى نسبة 0.4 % بنهاية الربع الثالث من 2020 على أساس ربع سنوي بعد انخفاض ربع سنوي قدره 0.6 % بنهاية الربع الأول في وقت اشتداد الأزمة.
7- المضاربة على الأسعار الأقل: يسود السوق توجه تحفظي نحو الاستثمار العقاري، من خلال صناع السوق والمحافظ الاستثمارية الذين يسعون إلى الحصول على عقارات بأسعار منخفضة بشكل كبير، باعتبارها فرصاً قد ولدتها الأزمة، حيث أن غياب هذه الفئة عن التداول الطبيعي قد أدى إلى انخفاض الطلب على العقارات، ومحاولات تخفيض المستثمرين لأسعار عقاراتهم حتى يتمكنوا من البيع، فيما تحسنت بعض الأسواق والبورصات العالمية مع نهاية الربع الثالث من عام 2020، بعد أن تأثر معظمها قبل ذلك بفعل الآثار المالية السلبية من تداعيات فيروس كوفيد 19، والقيود المفروضة على الحركة والأنشطة المختلفة وحركة الطيران وقطاع النقل والسياحة والسفر والقطاع الاستهلاكي، وشهدت أسعار النفط مع نهاية الربع الثالث تحسناً بعد حالة انخفاض غير مسبوقة خلال النصف الأول من العام، وخفت حدة القيود المفروضة على الحركة وباشرت الشركات والقطاعات الاقتصادية أعمالها بعد فترة إغلاق امتدت لبضعة أشهر في بعض دول العالم فيما تجاوزت ثلاثة أشهر في دولة الكويت. وقد تباطأت معدلات النمو في العقار التجاري حتى سجلت في الربع الثالث 3.9 % على أساس سنوي بعدما ارتفع متوسط السعر بنسبة 4.4 % في نهاية الربع الثاني على أساس سنوي.
التداولات العقارية في الربع الثالث:
يلاحظ أن عودة النشاط الاقتصادي خلال الربع الثالث على مستوى دول العالم ومنها الكويت، وتقديم الجهات الحكومية الكويتية خدماتها ذات الصلة بالتداولات العقارية خلال هذا الربع، قد ساهم في تحفيز التداولات العقارية فيه، فقد أكدت مسوحات وتقييمات بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثالث وكما تشير بيانات التداولات العقارية إلى استمرار صمود القطاع العقاري أمام أثار الأزمة المالية لكوفيد 19، وساهم ذلك في تسجيل ارتفاع لمستويات الأسعار في السكن الخاص وفي العقار الصناعي وتراجعها في العقار الاستثماري مع زيادة طفيفة في التجاري على أساس ربع سنوي، كما ساهمت تلك العوامل في ارتفاع الزيادة لمستويات الأسعار بنحو طفيف في السكن الخاص والعقار الصناعي في حين انخفض النمو في العقار الاستثماري والتجاري والعقار الحرفي كذلك على أساس سنوي.
وقد بلغت التداولات في الربع الثالث 739 مليون دينار مقابل مستوى منخفض قدره 116 مليون دينار في الربع الثاني وحوالي 762 مليون دينار في الربع الأول نظراً لتعطل العمل وإغلاق الإدارات الحكومية في دولة الكويت وبعض أجهزتها معظم الربع الثاني، وبعد فترة الإغلاق فإن قيمة التداولات في الربع الثالث أدنى بنسبة 24 % عن ذات الفترة من 2019، برغم ارتفاع ملحوظ لحجم الطلب إلى حدود 1,973 صفقة في الربع الثالث مقابل 283 صفقة في الربع الثاني و1,248 صفقة في الربع الأول أي بزيادة في الربع الثالث 17 % على أساس سنوي، إلا أنه انخفض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 33 % على أساس سنوي. ويأتي ذلك الأداء مدفوعاً بانخفاض في قيمة تداولات العقارات المختلفة نسبته 52 % لقيمة تداولات العقار الاستثماري وحدود 54 % للتجاري و80 % لعقارات الشريط الساحلي فيما زادت بنسبة 60 % للعقار الصناعي والحرفي، وارتفعت قيمة تداولات السكن الخاص بنسبة 19 % على أساس سنوي.
ويلاحظ ارتفاع سنوي لحجم الطلب في السكن الخاص، حيث ارتفع عدد صفقاته في الربع الثالث بنسبة 56 % على أساس سنوي، بينما تراجع في الاستثماري والتجاري بنسبة 57 % و81 % وشهد عدد تداولات العقار الصناعي والحرفي انخفاضاً نسبته 42 % بينما لم يشهد الطلب على الشريط الساحلي تغيراً على أساس سنوي.
وفيما يخص تطورات أسعار العقار المحلي بنهاية الربع الثالث 2020، ارتفع متوسط سعر المتر المربع على مستوى دولة الكويت إلى حدود 708 دينار لعقار السكن الخاص وتزايدت نسبة ارتفاعه ربع السنوي إلى 5.2 % عن الربع الثاني الذي أظهر زيادة بحدود 1.2 % علي أساس ربع سنوي، وفي العقار الاستثماري يقترب من متوسط قدره 1,584 دينار للمتر المربع، مسجلاً انخفاضاً بحدود 0.4 % عن الربع الثاني الذي لم يشهد تغيراً وبعد تراجع طفيف نسبته 0.6 % في الربع الأول على أساس ربع سنوي، وفي العقار التجاري يصل متوسط السعر إلى 3,666 دينار للمتر المربع بزيادة طفيفة 0.4 % عن الربع الثاني الذي لم يشهد تغيراً ربع سنويا بينما تباطأت زيادته إلى نسبة 3.9 % في الربع الثالث. ويلاحظ استقرار في متوسط سعر المتر التمليك للشقق في العقارات الاستثمارية ذات مساحة 100 متر مربع و70 متر مربع في مختلف المحافظات، واستقر متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة عند حدود 1,100 دينار في الربع الثالث، فيما يقل عن ذلك في محافظة حولي مسجلاً 990 دينار، واستقر متوسط سعر المتر في مبارك الكبير عند حدود 891 دينار، وفي الفروانية يصل متوسط السعر إلى 813 دينار وفي الأحمدي استقر متوسط السعر إلى 765 دينار دون تغير عن الربع الثاني 2020.
